广宇发展获注60亿地产溢价187%
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马宇飞鲁能集团将房地产业务整体注入广宇发展(000537，收盘价10.24元)的规划迈开了第一步。广宇发展25日发布公告称，公司将以9.88元/股的发行价格，向鲁能集团定向增发不超过7亿股，购买其持有的七家下属房地产公司的股权，即重庆鲁能34.5%的股权、宜宾鲁能65%的股权、海南鲁能广大100%的股权、海南鲁能广大三亚湾100%的股权、海南英大100%的股权、海南盈滨岛50%的股权、鲁能亘富100%的股权。公告显示，此次鲁能集团拟注入广宇发展的7笔股权账面价值按被投资单位账面净资产乘以拟注入股权比例计算，共计20.6亿元，但预估值却高达59.2亿元，评估增值38.5亿元，增值率187%。鲁能集团表示，评估增值较大主要是房地产公司主要资产是房地产开发项目，目前房地产市场较为景气，而房地产开发项目所占用土地取得时间较早，取得成本较低，考虑合理的开发利润后，房地产项目存在一定增值；根据统计，上述标的房地产项目评估增值率在33%~127%。同时，由于房地产公司资产负债率较高，在财务杠杆作用下，房地产开发项目的增值反映到企业净资产，评估后净资产增值幅度有所放大，根据统计，上述标的公司的净资产增值率在140%~536%。但分析人士指出，目前地产行业已经因*策变化而造成预期下降，在如此背景下，却以“市场景气”的理由大幅提高房地产资产评估增值额根本不合适。而且此次注入广宇发展的7家房地产公司负债率较高，在国家*策对房地产市场趋向调控的趋势下，如此高的增值率难以保证上市公司股东的利益。由于鲁能集团间接合计持有广宇发展20.017%的股份，为控股股东的关联方，故此次交易构成关联交易。而交易完成后，广宇发展将拥有全部标的公司的控制权，同时逐步实现鲁能集团房地产业务的整体上市。对于集团其余的房地产资产，鲁能集团表示，将注销剩余的7家地产公司，另外5家地产公司因存在障碍暂不注入，待条件成熟后择机注入广宇发展。鲁能集团表示，向广宇发展保证在交易实施完毕当年度起的3年内，对标的资产的利润预测承担保证责任。在保证期限内，如果标的资产的实际盈利小于预测净利润，则由鲁能集团负责向广宇发展以现金补偿净利润差额；如实际盈利超过预测净利润，则鲁能集团无需向广宇发展补偿。净利润差额的计算方法为：预测净利润-实际盈利。净利润差异的具体补偿约定暂时尚未公布，鲁能集团表示将在标的资产交易价格确定后另行签署协议。